Рынок коммерческого жилищного строительства подошел к той черте, за которой может последовать либо улучшение, либо ухудшение ситуации. Более сотни коммерческих новостроек на разных стадиях строительства — такого в Минске никогда не было. Что же будет дальше – вот главный вопрос, на который хотели бы получить ответы все – и застройщики, и риэлтеры, и, безусловно, главные игроки рынка – потребители.
Жилой фонд Минска в последнее время ежегодно прирастает на 25-26 тыс. квартир. По данным агентства недвижимости «Универсальные юридические услуги», по состоянию на сентябрь текущего года в городе насчитывалось 37,5 млн. кв. м жилья. Это примерно 400—500 тыс. квартир. В среднем получается, что на четырех жителей Минска приходится по одной квартире. При этом на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий числились около 270 тыс. семей и одиноких граждан.
В то же время минимальная стоимость реализации квартир на первичном рынке жилья в Минске (речь идет о жилье эконом-класса на начальной стадии строительства) уже опустилась до 800 долл./кв. м, то есть до 2,4 млн. руб. /кв. м. То есть цена реализации приблизилась на минимальное расстояние к себестоимости строительства, которая только за 10 месяцев текущего года официально выросла на 16,2% благодаря индексу цен строительно-монтажных работ.
Предложение по 2,4 -2,5 млн. руб./кв. м реализуется в течение недели. И в чем нет ничего удивительного, среди приобретателей такого жилья и по таким ценам очень велика доля тех, кто вкладывает деньги с инвестиционной целью. То есть можно говорить о том, что в секторе самого дешевого (до 900 долл/кв. м ) жилья на первичном рынке велика доля спекулятивных сделок. Все, что дороже, не представляет большого интереса для инвестиционных покупателей.
В этой связи невольно возникает масса вопросов. Например, смогут ли удержаться минимальные цены на сегодняшнем уровне в следующем году, если все составляющие себестоимости строительства вырастут, а рубль девальвирует по отношению к доллару еще на процентов 10? И где предел оптимизации затрат, которые несет заказчик, строящий многоквартирный жилой дом по схеме долевого строительств или на продажу? Одна квартира в среднем на четырех минчан – это много или мало и будет ли готов столичный рынок поглощать ежегодно то количество новостроек, которое предлагается сейчас, если исходить из того, что девелоперы не потеряют интерес к коммерческому жилищному строительству в ближайшие год-два-три?
С этими вопросами мы обратились к главному консультанту СООО «Арэса-Сервис» Сергею Коренько.
– Чтобы ответить на все поставленные вопросы, нужно для начала решить, желаем ли мы еще лет 5-10 жить так, как живем сейчас, с тем же уровнем доходов, с той же заработной платой, с той же инфраструктурой и иметь одну квартиру на четверых. Если мы принимаем решение, что нас все устраивает, то тогда ничего делать не надо. Пусть все идет так, как идет. Но думаю, что мы все-таки не готовы так жить. Соседи живут лучше. Полагаю, что мало кто будет спорить с тем, что строительство – это локомотив экономики. Потому что если то, что мы здесь строим, — это 8% ВВП, то все сопутствующие вещи—телевизоры, холодильники, мебель, услуги и т.д. – это уже 25% ВВП. Этот механизм раскручен, его остановить нельзя. И в принципе, правильно, что нельзя. Минск, я в этом уверен, еще тысяч 500 квартир как минимум поглотит, и будет в среднем одна квартира на двоих.
В то же время все, из чего складывается ВВП – производство, строительство и т.д., — все ориентировано на потребителя. Соответственно, качество всех составляющих ВВП, включая строительство и его конечный продукт – квадратные метры, должно расти. Говорить о том, что мы будем продолжать строить сараи для наших граждан, неправильно, и значит, мы должны понимать, что стоимость строительства будет расти. За счет роста материальных и транспортных затрат. За счет зарплатной составляющей, в том числе и в строительных материалах, которые производятся на наших заводах.
Ведь коэффициент удорожания строительно-монтажных работ, в том числе за счет зарплатной составляющей, заложен изначально, и он будет выше того валютного коридора, который установлен для национальной валюты. Так что очень большое заблуждение, что завтра будет дешевле, чем сегодня. Это кризис в голове.
На мой взгляд, очень опасно высказывание, что застройщиков станет меньше.
Не дай Бог получить опять ту монополию, которую мы имели 5 лет назад. Не дай Бог еще раз вернуться в 2006-й год, когда скачок цен с 1200 до 2000 долл/кв. м процентов на 60 произошел не за счет удорожания строительства, а за счет монополии, дефицита предложения, невыделения площадок, несовершенства законодательства. Ажиотаж на рынке поддерживался благодаря спекулятивным сделкам. Люди вкладывали в квартиры деньги, будучи уверенными, что через год получат в 2 раза больше. Но это нездоровый рынок.
Здоровым рынок может быть только тогда, когда есть много заказчиков, много подрядчиков, когда они конкурируют между собой и по качеству, и по ценам, и по другим показателям. Хотелось бы его и дальше развивать в этом направлении. Причем мы готовы конкурировать даже с государственными структурами, только дайте нам равные условия игры. Тогда все будет нормально.
Строительство каркасного дома, как я уже не раз заявлял, обходится по затратам всего лишь на 5-10% дороже, чем панельного. А что получается сверх того – это уже результат неравных условий игры на рынке.
Что же касается спроса и того, как на него повлиять, то здесь все очень просто.
Кроме потребительского интереса – когда человек приобретает жилье, чтобы жить, должен быть еще и спекулятивный интерес.
Если человек предпочитает держать деньги в банке вместо того, чтобы вкладывать в недвижимость, это кризис. И это то, что мы имеем сегодня.
Да, мы прошли те тяжелые времена. Когда 2008 год начался, это был кризис, падение – самое тяжелое время. Но вот уже 1,5 года рынок коммерческого жилищного строительства находится в состоянии стабилизации. И я очень надеюсь, что в дальнейшем будет улучшаться благосостояние народа, и мы сейчас находимся на пороге роста цен на недвижимость.
Я также уверен, что как только вложения в недвижимость станут выгоднее, чем хранение денег на банковских депозитах, сразу же начнется рост спроса во всех сегментах жилищного рынка.
Связанные записи 26.11.10 : Дефицит новостроек отбросит москвичей далеко за МКАД (0) МФЦ в Москве будет реализован в конкретные сроки (0) В «Москва-Сити» не будет комплекса административных зданий (0) 24.11.10 : Минобороны больше не будет предоставлять военным постоянное жилье в столице (0) 24.11.10 : В Краснодаре в этом году будет введено в строй рекордное количество жилья (0)
Комментариев нет:
Отправить комментарий