Эксперт «НЭП» уверен, что можно смело говорить о начале оттепели на екатеринбургском рынке недвижимости, о начале конца кризиса. По словам Николая Савина, в последнее время активизировался спрос на новостройки. Уже сейчас в ценовой категории 30 тыс рублей за «квадрат» все раскуплено, а в 2011 году будет просто невозможно найти новое жилье дешевле 42 тыс рублей. Что касается коммерческой недвижимости, то самым востребованным продуктом в следующем году станут маленькие площади. Помещения для стрит-ритэйла – хит нового сезона. Рост цен по аренде торговых и офисных помещений на первых этажах в 2011 году составит 5-20%.
В конце 2010 года наконец-то можно говорить о начале оттепели на рынке недвижимости. Мы перестали падать, нащупали дно и по некоторым направлениям начали расти: начиная от аренды, заканчивая покупкой жилой и коммерческой недвижимости. Начали расти и цены. Прежде всего, на вторичном рынке жилой недвижимости. Разные категории квартир здесь дорожали от 0,3% до 1% в месяц, что по году дало удорожание на 5-7%. Замечена тенденция активизации спроса на новостройки, особенно в категории «эконом». Квартиры, которые сдавались в этом сегменте в 2010 году, практически полностью раскуплены. Квартир в новостройках стоимостью 30 тыс рублей за 1 м.кв. уже нет. Какие-то товарные остатки есть еще в домах с квартирами большей площади, есть предложение по многокомнатным квартирам, где стоимость метра превышает 50 тыс рублей. Мой прогноз на 2011 год – найти жилье дешевле 42 тыс рублей будет просто невозможно.
Еще одна важная характеристика уходящего года – разморозка строительных проектов, которые «лежали под сукном» в 2008-2009 годах, и начало новых проектов. В кризис начинать что-то новое с высоким уровнем затрат и низкой рентабельностью не было никакого смысла. Строительные компании едва держались на плаву. Назовем 2010 год переходным.
Но это все-таки 2010 год – это начало конца кризиса. А не его конец. По коммерческой недвижимости заполняемость готовых офисных помещений эконом-класса составляет 90-100%. В классах А и В ситуация немного сложнее: заполняемость составляет 70-80%. Объекты, которые были введены в эксплуатацию недавно, пустуют на 30%. Однако арендные ставки продолжают расти. В 2011 году рост составит 5-10%, т е. будет ниже прогнозируемого уровня инфляции.
Эта пауза позволит собственникам завершить реконцепцию проектов, которой многие занялись в конце 2009-2010 годах. Многие проекты уже переоценены. В 2011 году будут достроены большие офисные центры (проект УГМК на Первомайской, центр «Высоцкий» рядом с «Антеем», Комсомолл). Думаю, что окончательная стабилизация рынка ожидается в 2015 году.
Маленькие площади для торговли и офисов будут самым востребованным продуктом рынка аренды. Как изюм из булки, который еще нужно умудриться найти. Помещения для стрит-ритэйла – хит нового сезона. Маленькие площади около 50 м.кв. – самые актуальные позиции, которые и будут дорожать. Рост цен по аренде торговых и офисных помещений на первых этажах в 2011 году составит 5-20%.
С подачи федерального центра было заявлено о реализации новых программ по развитию ипотеки. Появилась ипотека новостроек по проектам, где застройщик вложил порядка 25-30% собственных средств. По проектам, которые имеют полный пакет разрешительной документации. В основном, речь идет о залогах в сегменте эконом класса или КОТ (комплексное освоение территории, типа микрорайон «Академический»). И потребитель, действительно, откликнулся на эти предложение. Отреагировали, конечно, на предложение федеральных банков (Сбербанк, ВТБ24 и ряда коммерческих банков федерального уровня), которые снизили ставки. У нас впервые появилась формула 10-10-10 (10% первый взнос, 10% – ставка по кредиту и 10 лет срок кредитования). Хотелось бы, конечно, в ближайшие 2-3 года увидеть еще более выгодные условия. Например, позитивно на покупательской способности сказалось бы появление ипотечных продуктов сроком на 20 лет со ставкой кредита 8% и первоначальным взносом 3-5%. Конечно, для этого нужна политическая воля.
От политической воли вообще многое зависит. Чем чаще менять власть, тем больше будет свежих идей, необходимых нам для развития. Кого-то в тюрьму, кого-то на пенсию, кого-то в Совфед… В 2010 году вся региональная власть работала в обновленном составе. В Екатеринбурге появился институт сити-менеджера. Сложно прогнозировать, что будет дальше, но кое-какие изменения мы заметили. Сейчас есть мнение, что дороги стали чище и их становится больше. Появились проекты по развитию малоэтажного строительства с привлечением средств из федерального центра. Увеличивается число инфраструктурных проектов, без которых рынок недвижимости вообще не может расти. Наконец-то занялись детскими садами, появились земельные лоты на аукционах. Десятками, сотнями гектаров начала активно переводится земля из категорий сельхозугодий в пригороде под индивидуальное жилищное строительство. ИЖС это вообще тренд 2010 года. Например, только в Курганово было переведено более 400 га земли и там планируется мощное строительство. А развитие по горизонтали – это европейская практика: не нужно уплотнять город и «втыкать» двадцатиэтажные дома в узкие улицы. Нужно расти вширь. У нас очень много земли, которой просто нужно правильно распорядиться. Все это зависит от власти. И союз власти и бизнеса в этом вопросе даст положительный эффект. Застройщик сам не будет строить дорогу, 10 км. которой стоит около 200 млн рублей. Зато застройщик может взять на себя инфраструктуру – магазины, садики.
Вообще, загородка – это недооцененный товар по причине «пяти нет». Не было сетей, дорог, соответствующего вида ипотеки, длинных денег, кредитов для застройщиков, политической воли. О чем мы уже говорили. Если мы поймем, что власть планирует развивать строительство – застройщики возьмут на себе перевод земель сельхозугодий под ИЖС и будут строить жилые дома и социальные объекты.
На среднем Урале в 2010 году начала появляться ипотека под землю. Пока это осуществляется в виде экспериментов с некоторыми банками. Но это начало большого пути. Земля становится нормальным товаром, предметом залога и инвестиций. 10 лет назад об этом даже не мечтали. 3 года назад об этом все говорили, но ни один банк таким продуктом особо не интересовался. А сейчас в регионе есть проекты, которые связаны с таким видом финансирования строительства загородной недвижимости. Отсюда вытекает ипотека загородной недвижимости и приобретение домов под залог земли и объектов, которые строятся на ней. Хотел бы отметить банк «Интеза», который очень положительно реагирует на новые проекты.
Благодаря или вопреки кризису, но люди начали спокойнее реагировать на новые технологии строительства. Стали спокойнее относится к домам из монолита, пеноблоков, бруса сырого и клееного, бризолита. На рынке появились каркасно-щитовые дома в сегменте эконом класса. Строительный рынок среднего Урала теперь вообще изобилует различными технологиями, а производители стройматериалов осваивают новые виды продукции. Это однозначно очень хорошо. И очень хотелось бы, чтобы это и дальше развивалось. Может быть, в итоге мы увидим, что себестоимость строительства действительно может быть значительно ниже, чем теперь.
Значимое событие для участников рынка недвижимости и риэлторов – конгресс по недвижимости, который впервые прошел в Екатеринбурге. Столица среднего Урала оценена на уровне, а по некоторым показателям даже выше, чем Новосибирск, Самара, Нижний Новгород. Девелоперы всей страны, включая москвичей и питерцев, собрались у нас для того, чтобы обменяться опытом, проблемами, рассказать о новых проектах и идеях. И вытереть друг другу слезы при воспоминании об убытках последних лет. Никогда ранее такое статусное мероприятие по недвижимости не проводилось в Екатеринбурге. Это большая честь для нас.
Для нас это был очень насыщенный и сложный год. По итогам года «МАН» признан одним из трех лучших агентств недвижимости: мы получили диплом за лучший офис. И награждены в номинации лучший отдел аренды. Кроме того, стали победителем в номинации «Лучшая риэлторская компания 2010 года на рынке девелопмента». Так оценили конкуренты деятельность компании «МАН» за 2010 год. Это очень приятно.
В уходящем году мы начали активно реализовывать проект «Золотой Карп» в Горном щите, где уже построено 3 дома, а продана половина. В 2011-2012 годах планируем завершить все 28 домов. Есть интересный проект строительства жилого дома в переулке Красном. Есть проект строительства клубного дома бизнес-класса на 36 квартир с подземным паркингом на 45 мест. Будем заниматься продажей земли с коммуникациями на территории 25 км от Екатеринбурга. Всего там есть 240 участков по 10 соток земли каждый с инфраструктурой: газ, дороги. Стоимость участка около 1 млн рублей. Будем строить жилой дом на перекрестке улиц Малышева-Студенческая. Есть проект комплексного освоения территории в 2011-12 годах совместно с крупными партнерами. Площадь двух участков 5 и 20 га. В новом году мы вообще говорим о стратегической корректировке видов деятельности и акценте на новостройках. Будем активно заниматься продажей вторички и реализацией собственных девелоперских проектов.
Комментариев нет:
Отправить комментарий